Договор ренты. Как не остаться на улице?

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением чаще всего заключают одинокие пенсионеры, которые остались без поддержки родных и близких. Эти договоры позволяют им обеспечить себе необходимый для жизни размер ежемесячного дохода или должный уход в обмен на жилье. Но важно понимать, что, заключив такой договор, впоследствии распорядиться отписанной квартирой другим способом (продать, завещать, подарить) уже нельзя. Вообще заключение договора ренты или пожизненного содержания с иждивением очень серьезный и ответственный шаг. Нужно как следует подумать, взвесить все «за» и «против» и только после этого принимать решение.

В ЧЕМ РАЗНИЦА?

Наиболее распространен договор пожизненной ренты. Именно его заключают пожилые люди для того, чтобы обеспечить себе достойную старость в обмен на жилье.

Есть еще договор пожизненного содержания с иждивением - это принципиально другой договор.
Очень часто пожилые люди не понимают разницы. А это может привести к очень нежелательным последствиям. Поэтому разберем оба эти договора подробно.

Суть договора ренты

Суть договора пожизненной ренты сводится к передаче имущества одним человеком (рентополучателем) другому (плательщику ренты) в собственность. А в обмен плательщик берет на себя обязательство отдавать определенную денежную сумму рентополучателю в течение всей его жизни. Как правило, деньги выплачиваются по окончании каждого календарного месяца. Но в договоре стороны могут установить другие сроки.

Квартира под выплату ренты может быть передана за плату или бесплатно.
Если квартира передается бесплатно, размер рентных платежей в расчете на месяц должен быть не менее величины прожиточного минимума, установленного в регионе. Кроме того, выплаты подлежат увеличению с учетом роста величины прожиточного минимума.

Если квартира передается платно, за нее выплачивается какая-либо сумма кроме ежемесячных рентных платежей. То есть это не полный выкуп квартиры (как при договоре купли-продажи), а выплата какой-либо части от ее стоимости. Размер такой выплаты за квартиру устанавливается по соглашению сторон. Когда квартира передается за плату, размер рентных платежей может быть меньше величины прожиточного минимума.

Договор пожизненной ренты не предусматривает содержания. По такому договору человек получает лишь деньги и не имеет права требовать чего-то еще. Поэтому, если человек нуждается в уходе (а не просто в ежемесячной денежной сумме), лучше заключить договор пожизненного содержания с иждивением. 

ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

По такому договору плательщик ренты берет на себя обязанности по оказанию получателю ренты социально-бытовых и медико-социальных услуг. Например, обеспечение питанием, одеждой, уходом, также может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг и пр. Все это необходимо четко прописать. Квартира по такому договору, так же как и в случае с рентой, может быть передана за плату или бесплатно.

Если квартира передается бесплатно, стоимость содержания в месяц не может быть менее двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе.
Если квартира передается платно, действует тот же принцип, который описан для договора пожизненной ренты. Стоимость содержания может быть меньше двух величин прожиточного минимума.

Договором может быть предусмотрена возможность замены содержания с иждивением на деньги.
Как видите, условия по этим двум договорам разные. Поэтому прежде чем подписывать документы, нужно убедиться, что это именно тот вид договора, который вы и намеревались заключить.

С КЕМ ЗАКЛЮЧАТЬ?

Договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением можно заключить как с человеком, так и с фирмой.
Нельзя однозначно сказать, какой из вариантов лучше. Но необходимо учитывать: плательщик ренты должен быть финансово состоятельным, чтобы всегда в срок и в полном объеме перечислять платежи. А если речь идет о пожизненном содержании с иждивением, то плательщик должен еще иметь возможность ухаживать за больным, иногда лежачим человеком либо платить за соответствующие услуги.
Организация, как правило, больше отвечает приведенным критериям, поскольку располагает и финансами, и опытным персоналом.
Но при заключении договора с человеком тоже есть свои плюсы. Нередко престарелые люди доверяют свой уход хорошим знакомым, которых они не первый год знают и уже нашли общий языке ними.

В любом случае, на каком бы варианте вы ни остановились, обязательно выясните, насколько надежен этот человек (или фирма). Узнайте отзывы, по возможности лично поговорите с людьми, которые уже заключили с ними такие договоры. Если остановите свой выбор на фирме, посетите ее офис, лично пообщайтесь с персоналом, внимательно посмотрите документы, сайт организации в сети Интернет.

Как все оформить?

Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением имеют одинаковую процедуру оформления. Оба договора заверяются у нотариуса. За заверение договора придется уплатить госпошлину. Ее размер будет зависеть от стоимости квартиры: 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Если нотариальная контора оказывает помощь в составлении договора, за это она может взимать дополнительную плату по своим тарифам.

После обращения к нотариусу нужно еще в Росреестре зарегистрировать переход права собственности на квартиру. Размер госпошлины за эту процедуру - 2000 руб.

Уже после смерти рентополучателя плательщику ренты нужно снова обратиться в Росреестр, чтобы окончательно оформить на себя квартиру. В этом случае пошлина уже не уплачивается.
По таким договорам может передаваться не только квартира, но и движимое имущество (например, автомобиль).
Тогда обращаться в Росреестр не нужно. Но у нотариуса договор все равно заверяется.

Можно ли передумать?

Расторгнуть что один договор, что второй можно по обоюдному согласию сторон. Если же плательщик ренты не согласен на расторжение, сделать это будет сложно. Придется обращаться в суд.
Главным основанием для расторжения договора в суде является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.
Закон не устанавливает, что является существенным нарушением. Поэтому лучше всего заранее себя обезопасить и четко прописать в договоре, что именно стороны понимают под такими нарушениями.

Если плательщик нарушил условия договора, не стоит легко прощать ему оплошность, ведь это может быть первой весточкой недобросовестности. Лучше сразу позаботиться о доказательствах нарушения. Можно написать письменную претензию и направить ее плательщику почтой с уведомлением о доставке или отдать лично и попросить поставить отметку о принятии. Если дело дойдет до суда, претензия пригодится. Также помогут чеки на продукты или вещи, которые вы покупали самостоятельно, а должен был приобретать плательщик. Пригодятся и показания свидетелей (если они помогали решать вам вопросы, которые по договору лежали на плательщике).

Также в суде можно признать договор недействительным, если:

• он был заключен под влиянием обмана, угрозы, насилия;
• вас ввели в существенное заблуждение при заключении договора;
• вы заключили договор из-за стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для вас условиях.

Безусловно, все эти факты в суде придется подтверждать доказательствами.
Оспорить договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением сложно, но возможно. Причины должны быть вескими.
Если вам требуется расторгнуть договор ренты, позвоните или напишите нам. Оценив ситуацию и обстоятельства, мы сможем вам помочь обратиться в суд с иском о расторжении договора, защитить ваши права.